全省首发！事关房屋买卖！

宁波市也是浙江省房地产中介行业的第一个地方标准——《房地产中介服务规范》，2024年1月15日起正式实施。

《房地产中介服务规范》（以下简称“规范”）由宁波市住建局提出并组织实施，宁波市房产市场管理中心牵头起草，宁波市房地产业协会、宁波市标准化研究院等单位参与。

该规范规定了房地产中介（以下简称“中介”）服务的基本要求、服务流程、服务要求和服务监督、评价与改进，适用于中介机构对存量房居间服务和新建商品房销售代理服务的提供——也就是中介机构交易二手房、做新房分销等，都应遵循该规范。

规范明确了房地产中介机构存量房居间服务、新建商品房销售代理的具体流程，并对流程中每一道环节的服务要求作了规定。

分别来看！

存量房居间服务

所谓存量房居间服务，简单而言，就是中介为客户卖房、买房、租房。具体流程见下图：

在这个流程中，规范明确了各个环节的服务要求，以下内容需要各大中介机构及业务员重点关注，并也值得二手房东、二手房购房者和租客参考：

1、在业务委托环节，中介不应接受未出示身份证明的委托，或身份证明与房屋权属证明完全不相符的委托；不应接受无合法权属证明的房屋、公共租赁住房、未取得完全产权的保障性住房、限制交易房屋等的交易委托。

2、在实地踏勘环节，如发现存在改变房屋内部主体承重结构，分割出租或不能作为居住空间出租或未办理非住宅改建手续改变房屋使用性质的情况，中介应停止居间服务。

3、在房源发布环节，中介在各类渠道发布的房源信息应保持一致，并标记房源核验码；每周核查已发布的房源，房源核验码已失效、已取消委托、已成交的房源，应在两个工作日内从各类渠道上撤除。

4、在带客看房环节，中介不应隐瞒与委托人意向明显违背的信息。

5、在最重要的买卖磋商环节，规范的要求很详细。

规范要求中介应尽责核实、了解如下内容，包括但不限于：

a) 交易双方的身份信息；

b) 不动产权属证书，了解证书上的登记内容，包括产权人、产权份额、建筑面积、房屋性质、附属用房、土地使用期限等；

c) 房屋是否危房、是否正出租、是否设定居住权登记；

d) 房屋是否存在抵押、抵押次数、抵押金额大小、卖方是否有能力还清贷款、是否满足带抵押转让的条件；

e) 买方的购买意图、购买能力以及征信情况。

中介应将以下内容以书面形式告知委托人：

a) 房产买卖的一般流程；

b) 存在的风险点，包括但不限于卖方的真实意愿、买方的购房意图、房款支付、贷款方式和不动产权证登记等。

中介应协助交易双方明确合同的各项条款，包括但不限于：

a) 房款支付约定，包括选择定金还是订金、房款支付期限、是否进行资金监管、买方是否需要按揭贷款、是否带抵押过户等；

b) 交易涉及的税费及支付方式；

c) 宽带安装、家具家电归属、房屋落户等情况；

d) 水、电、燃气、有线电视等账户变更及结清方式；

e) 物业费结清方式及结清时间；

f) 交房条件、时间等；

g) 双方的违约责任。

最后，在买卖服务交易磋商完成后，中介应填写房屋状况说明书，由交易双方确认。

6、在合同签订环节，中介应在居间合同中列明提供服务的明细清单，以及每项服务对应的服务费用。这里特别要注意一点——二手房买卖双方如要办理资金监管，中介协助办理资金监管的服务事项，不应约定收取费用。

7、在贷款申请环节，中介不应诱导、协助、默认买方通过其他金融机构或非法机构的房地产场外配资获得尾款。

8、在过户登记完成、不动产权证办出后，产权证宜由中介机构保管，待房屋尾款支付后，及时交由买家。

还有一点需要特别提醒：规范强调，在交易过程中，中介应保护交易当事人身份、房产、征信等纸质及电子信息隐私安全。在交易完成后，中介服务合同应以纸质或电子形式归档保存不少于5年，其他隐私资料应销毁。

新建商品房销售代理

当下宁波房地产市场上，新房销售，有的是由开发商自己的营销团队负责，有的是营销代理机构负责，有的是通过分销形式由各大二手房中介机构带客销售——后两种新房销售形式，实质都是房地产中介机构销售代理，均须遵循规范里明确的服务要求。

新建商品房销售代理的具体流程相对简单些，如图：

按照规范，当中介机构代理销售新建商品房时，应公开以下内容：

a) 批准销售新建商品房的证明文件，包括房地产开发资质证书、房地产开发企业营业执照、建设用地规划许可证、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或现售备案证、房产测绘成果报告；

b) 新建商品房委托销售合同、代理销售机构备案证明文件和信用档案查询方式；

c) 中介从业人员照片、姓名、备案编号和信用档案查询方式；

d) 新建商品房预售资金监管银行名称、账户和账号；

e) 所有房屋销售价格和销控表，包括每套商品房建筑面积、公摊面积、销售价格及销售状态，如已销售、已认购或在售等情况；

f) 经备案的商品房买卖合同示范文本和前期物业服务合同示范文本；

g) 项目规划内、外不利因素；

h) 项目采取代建的应公示代建公司名称、代建方职责；

i) 住建、发改、市场和城管等监管部门的举报电话等。

在新房销售代理整个流程中，最重要的交易磋商环节，规范要求，中介对外提供的新房销售价格，应当与项目楼盘的明码标价相符合，不应出现以下情况：

a) 以任何形式拆分购房款；

b) 使用虚假或不规范的价格标识、标价方式误导消费者；

c) 以预售商品房零首付、“售后包租”、贷款方式获取购房首付款资金等进行商业宣传；

d) 捏造或散布不实信息恶意炒作；

e) 变相捂盘惜售扰乱市场秩序。

在办理交易手续环节，按照规范，中介应在签订认购协议、商品房买卖合同时，明确告知购房者重要条款，包括但不限于房屋坐落、幢、房号、购房款、付款方式、交付时间、标准和条件。

同时，中介应引导客户核实购房款收款账户、账号是否为预售资金监管账户或子账户。

规范指出，中介宜在完成合同备案后收取中介服务费用，不应直接或间接代收代管交易双方的各款项，如定金、订金、保证金、税费、房款等。不应有返佣、赚取差价等不良行为。宜引导客户通过线上平台支付税费。

宁波市房产市场管理中心相关负责人指出，《房地产中介服务规范》拆解、细化了每一项房地产中介行为规范，制定了全面、明晰的服务标准，在指导房地产中介机构及从业人员更加科学、合理、规范地开展业务的同时，也将更好维护房产交易客户的权益，推动全市房地产中介行业高质量健康发展。

来源｜甬派客户端